Ang pagkalkula ng halaga ng lupa para sa mga layunin sa buwis ay maaaring mukhang mahirap, ngunit hindi ito dapat maging. Maraming mga paraan upang matukoy ang pagtatasa ng pag-aari para sa hangarin sa buwis. Ngunit ang tatlong pamamaraan ng pagpapahalaga na karaniwang ginagamit upang kalkulahin ang kasalukuyang halaga ng merkado ng lupa gumagamit ng tinatayang halaga, na-appraised na halaga at halaga ng kapalit.
Maaari kang gumamit ng tagatantiya ng halaga ng lupa o calculator ng halaga ng lupa upang matulungan ka, ngunit kapag naintindihan mo ang iba't ibang mga pamamaraan ng gobyerno, pati na rin ang karamihan sa mga appraiser, opisyal ng buwis at mga propesyonal sa real estate na ginagamit upang kalkulahin ang kasalukuyang halaga ng merkado ng lupa, hindi ito isang mahirap na proseso upang matukoy ang pagtatasa ng pag-aari para sa mga layunin sa buwis, o higit sa pangkalahatan, ang halaga ng lupa para sa mga hangarin sa buwis.
Paano Makalkula ang Halaga ng Lupa
Bago kalkulahin ang halaga ng lupa para sa mga layunin sa buwis, mahalagang tandaan ang ilang mga puntos:
- Ang presyo ng pagbili binubuo ng presyo ng lupa at presyo ng mga pagpapabuti, tulad ng para sa isang bahay. Maaaring hindi ito nakalista sa kasunduan sa pagbebenta at pagbili, dahil sa pagsasagawa, ang mga nagbebenta at ahente ay karaniwang nakalista lamang sa huling presyo ng pagsasara sa anumang mga kontrata sa real estate.
- Sa mga tuntunin ng accounting, ang isang pag-aari ay karapat-dapat para sa pamumura habang ang lupa ay hindi.
Matapos isaalang-alang ang dalawang bagay na ito, handa ka nang kalkulahin ang kasalukuyang halaga ng merkado ng lupa sa isa sa tatlong mga paraan:
Tinatayang halaga: Sa pamamaraang ito, ang gobyerno ay ang appraiser ng opisyal na halagang halaga ng lupa para sa mga layunin sa buwis. Sa madaling sabi, ang tinatayang halaga ay isang pagtatantya, ngunit dapat itong magsilbing isang makatarungang pagtatantya batay sa kasalukuyang mga kundisyon sa merkado. Halimbawa, halimbawang nagbayad ka ng $ 200,000 para sa isang bahay, at ang tinatayang halaga ay $ 160,000 na binubuo ng $ 40,000 para sa lupa at $120,000 para sa mga pagpapabuti (ang bahay), pagkatapos ang halaga ng lupa ay 25 porsyento ng kabuuang halaga, o $40,000. Upang makalkula ang figure na iyon, magkakaroon ka ng:
$ 40,000 (ang halaga ng lupa) / $ 200,000 (ang halaga ng bahay at lupa).
= 0.25 (ang halaga ng lupa bilang isang porsyento ng kabuuang).
= 25 porsyento.
Tandaan din, tulad ng tinalakay sa itaas, ang halaga ng lupa ay hindi maaaring bigyang halaga, ngunit ang halaga ng mga pagpapabuti (ang bahay, sa kasong ito) ay maaaring.
Na-halaga na halaga: Sa kasong ito, ang mga appraiser, ang mga taong gumawa ng kanilang pamumuhay na pagsusuri, o pagbibigay halaga, ng mga assets, ay ang nagbigay ng halaga sa lupa. Ito ang tiyak na dahilan kung bakit ang mga nagpapahiram ay karaniwang nag-uutos ng isang pagtatasa na isinagawa ng isang kwalipikadong appraiser o suriin ang kanilang sarili sa loob ng pag-aari. Halimbawa, sabihin, bumili ka ng isang pag-aari na sinabi ng appraisal ng bangko na nagkakahalaga $180,000 na binubuo ng mga $ 50,000 para sa lupa at $130,000 bilang kapalit na halaga ng bahay, pagkatapos ang halaga ng lupa ay:
$ 50,000 (halaga ng lupa) / $ 130,000 (ang halaga ng bahay) + $ 50,000 (ang halaga ng lupa).
= $50,000 / $180,000.
= 33.33 porsyento
Halaga ng kapalit: Ang mga tagaseguro ay kilalang maselan sa pagpaplano sa pananalapi. Pagkatapos ng lahat, sila ang mga legal na kinakailangan na magbayad para sa "kapalit na gastos" ng isang piraso ng pag-aari, kung ang kontrata ng seguro ay nakasulat na tulad nito. Halimbawa, kung bumili ka ng isang bahay para sa $ 250,000 at ang halaga ng kapalit para sa bahay (mga pagpapabuti) ay $ 175,000, nangangahulugan ito na ang ang lupa ay nagkakahalaga ng $ 75,000. Upang makalkula ang halaga ng lupa bilang isang porsyento ng kabuuang halaga ng pag-aari (pagpapabuti ng lupa +, tulad ng isang bahay), magkakaroon ka ng:
$ 75,000 (ang halaga ng lupa) / $ 250,000 (ang halaga ng lupa at mga pagpapabuti).
= 0.30 (ang halaga ng lupa kumpara sa pangkalahatang pag-aari na ipinahayag sa decimal form).
= 30 porsyento.
Kaya, ayon sa pagtatasa na ito, ang halaga ng lupa ay 30 porsyento ng kabuuang halaga ng pag-aari (ang lupa at mga pagpapabuti, tulad ng isang bahay o mga gusali).
Ang lahat ng tatlong mga pamamaraang pagpapahalaga sa lupa na ito ay maaaring matuwid sa paningin ng batas. Kaya, alin ang gagamitin ay depende sa iyong mga kalagayan o layunin. Kung makikinabang ka sa pamamagitan ng pag-angkin ng pinakamataas na pamumura hangga't maaari, pumunta sa isa na may pinakamababang halaga ng lupa (bilang isang porsyento ng pangkalahatang pag-aari). Kung makikinabang ka sa pamamagitan ng pag-angkin ng isang mas mababang pagbawas ng halaga (sa "mga pagpapabuti" tulad ng isang bahay o mga gusali), gagamitin mo ang pamamaraan na magbubunga ng pinakamataas na halaga ng lupa bilang isang porsyento ng pangkalahatang pag-aari.
Kapag tinutukoy ang halaga ng lupa para sa mga layunin sa buwis, malamang na walang mas mahusay na mapagkukunan para sa impormasyon kaysa sa gobyerno, na, pagkatapos ng lahat, ay nagpapatupad ng mga patakaran para sa lahat ng mga pagpapasiya tungkol sa pagpapahalaga sa lupa at pag-aari para sa mga hangarin sa buwis.
Paano Pinahahalagahan ang isang Piras ng Lupa
Ang pinakamahusay na mapagkukunan ng impormasyon ng pamahalaan sa kung paano matukoy ang halaga ng lupa para sa mga layunin sa buwis o kahit na pagtatasa ng pag-aari para sa mga layunin sa buwis, ay ang IRS, mismo. Ipinaliwanag ng IRS:
"Ang lupa ay hindi kailanman maaaring mapamura. Dahil ang lupa ay hindi maaaring mabawasan, kailangan mong ilaan ang orihinal na presyo ng pagbili sa pagitan ng lupa at gusali. Maaari mong gamitin ang mga halaga ng tagatasa ng buwis sa pag-aari upang makalkula ang isang ratio ng halaga ng lupa sa gusali."
Hindi nakakagulat na sa tatlong nangungunang mga pamamaraan para sa pagpapahalaga sa lupa, inirekomenda ng IRS ang isa sa isa na natutukoy ng pamahalaan: na-appraised na halaga. Tandaan, na tulad ng nabanggit sa itaas, matutukoy mo ang halaga ng lupa sa pamamagitan ng pagkalkula nito bilang isang porsyento ng pangkalahatang halaga ng isang piraso ng pag-aari (pagpapabuti ng lupa +, tulad ng mga bahay o gusali). Ibinibigay ng IRS ang halimbawang ito kung paano pahalagahan ang isang piraso ng lupa.
Bumili si G. Smith ng isang gusali sa opisina ng $ 100,000. Ipinapakita ang pahayag ng buwis sa pag-aari:
- Mga pagpapabuti$ 60,000 75 porsyento.
- Lupa $ 20,000 25 porsyento.
- Kabuuang Halaga na $ 80,000 100 porsyento.
I-multiply ang presyo ng pagbili ($ 100,000) ng 25 porsyento upang makakuha ng halaga ng lupa na $ 25,000. Maaari mong pahalagahan ang iyong batayan na $ 75,000 sa gusali, sabi ng IRS.
Paano Mahahanap ang Halaga ng Lupa ng Aking Tahanan
Ang paglalaan ng porsyento ay isang paraan upang mahanap ang halaga ng lupa ng iyong tahanan, sabi ng TurboTax, isang software at online na programa sa paghahanda ng buwis sa online na inaalok ng Intuit. Nagbibigay ang TurboTax ng halimbawang ito:
"Bumili ka ng bahay at lupa para $200,000. Ang kontrata sa pagbili ay hindi tumutukoy kung magkano ang presyo ng pagbili para sa bahay at kung magkano ang para sa lupa. Ang pinakabagong pagtatasa ng buwis sa real estate sa pag-aari ay batay sa isang tinatayang halaga ng $160,000, na kung saan $136,000 ay para sa bahay at $24,000 ay para sa lupain. "
Hanapin ang halaga ng lupa ng bahay tulad ng sumusunod:
- Magtalaga ng 85% ($136,000 / $160,000) ng presyo ng pagbili sa bahay at 15 porsyento ($24,000 / $160,000) ng presyo ng pagbili sa lupa.
- Ang iyong batayan sa bahay ay $ 170,000 (85 porsyento ng $ 200,000) at ang iyong batayan, o halaga, ng lupa ay $ 30,000 (15 porsyento ng $ 200,000).
Kaya, sa halimbawang ito, ang halaga ng lupa ay $ 30,000, o 15 porsyento ng halaga ng pangkalahatang pag-aari, at ang halaga ng bahay ay $ 170,000, 85 porsyento ng kabuuang halaga ng pag-aari ng pangkalahatang.
Paano Tukuyin ang Halaga ng Ari-arian
Beth Buczynski ng Nerd WalleInirekomenda ng t na gumamit ka ng mga tool sa online, tulad ng isang tagatantiya ng halaga sa lupa o calculator ng halaga ng lupa, pati na rin ang maihahambing na mga katangian at appraisals upang matukoy ang pagpapahalaga ng ari-arian para sa mga hangarin sa buwis. Sinabi niya na mayroong limang magkakaibang paraan upang matukoy ang halaga ng pag-aari:
Gumamit ng mga online calculator sa pagpapahalaga sa lupa at mga tagatantiya ng halaga ng lupa. Mahigit sa isa sa limang mga may-ari ng bahay ng Estados Unidos na natukoy ang halaga ng kanilang bahay ay gumamit ng isang online estimator, tala ni Buczynski. Ang terminong panteknikal para sa mga tool na ito ay awtomatikong modelo ng pagpapahalaga, o AVM, at karaniwang inaalok ng mga nagpapahiram o mga site ng real estate tulad ng Zillow at Redfin. Gayunpaman, si David Rasmussen, senior vice president ng operasyon sa Veros Real Estate Solutions, ay nagbabala:
"Karamihan sa mga AVM sa mga site ng real estate ay karaniwang para sa mga layunin sa marketing at lead henerasyon. May tungkulin sa kanila na ibalik ang isang halaga para sa halos bawat pag-aari kahit na limitado ang data. At sa paggawa nito, natunaw nila ang kawastuhan. "
Kumuha ng isang mapaghahambing na pagtatasa ng merkado. Maaari kang humiling sa isang lokal na ahente ng real estate para sa isang mapaghahambing na pagsusuri sa merkado, o CMA, na nagbibigay ng pagsusuri ng ahente ng bahay at merkado upang magbigay ng isang pagtatantya ng halaga, karaniwang para sa mga layunin sa listahan. Maaari ka ring makakuha ng isang lokal na ahente ng real estate upang magbigay ng isang CMA nang libre.
Gumamit ng FHFA House Price Index Calculator. Ang tool na ito, na isang calculator ng halaga ng lupa, ay madaling gamitin. Ipasok lamang ang estado kung saan ka matatagpuan ang ari-arian na iyong binili, ang quarter ng pagbili (noong binili mo ang pag-aari, tulad ng "2016 Quarter 4"), ang quarter ng pagpapahalaga (ang isang-kapat kung saan mo nais na matukoy ang pagtatasa ng pag-aari, tulad "2018 Quarter 4), at ang presyo ng pagbili (tulad ng $200,000). Pagkatapos ay pindutin ang "Kalkulahin," at makakatanggap ka ng isang mabilis na sagot na magbibigay sa iyo ng halaga ng pag-aari, sa kasong ito $228,832. Nangangahulugan ito na ang pag-aari ay pinahahalagahan $228,832 hanggang sa ikaapat na bahagi ng 2018.
Kumuha ng isang propesyonal na appraiser. Tulad ng naunang tinalakay, ito ay isang mahusay na pagpipilian. Gumagamit ang mga nagpapahiram ng mga appraiser upang matantya ang mga halaga ng pag-aari dahil iyon ang ginagawa ng mga propesyunal na ito para mabuhay. Higit sa isang-kapat ng mga may-ari ng bahay ng Estados Unidos ang nagpasiya sa halaga ng kanilang tahanan sa pamamagitan ng isang pagtatasa, sinabi ni Buczynski.
Kabilang sa iba pang mga bagay, sinusuri ng mga appraiser:
- Merkado: Ang rehiyon, lungsod at kapitbahayan kung saan matatagpuan ang isang bahay o iba pang pag-aari.
- Pag-aari Mga katangian ng bahay o iba pang pag-aari, kabilang ang mga pagpapabuti at ang lupang inuupuan nito.
- Mga maihahambing na katangian: Mga benta, listahan, bakante, gastos, pamumura at iba pang mga kadahilanan para sa mga katulad na bahay o iba pang mga pag-aari sa parehong merkado.
Pagkatapos ay pagsamahin nila ang impormasyong ito upang lumikha ng isang pangwakas na opinyon ng halaga para sa tahanan o iba pang mga pag-aari at ihatid sa isang opisyal na ulat.
Suriin ang maihahambing na mga pag-aari. Pinag-uusapan ang maihahambing na mga pag-aari, ang paggamit ng sukatang ito ay isa ring mahusay na paraan upang makahanap ng halaga ng isang pag-aari, kahit na hindi nagbabayad para sa isang propesyonal na appraiser. Ang mga appraiser at AVM ay kapwa umaasa sa kamakailang halaga ng pagbebenta ng maihahambing na mga pag-aari, na madalas na tinatawag na "comps."
Sa pagsasalita sa katanyagan ng paggamit ng maihahambing na mga pag-aari, higit sa 50 porsyento ng mga may-ari ng bahay ang tinantya ang halaga ng kanilang bahay sa pamamagitan ng pagtingin sa maihahambing na mga pag-aari, sabi ni Buczynski. "Ang paghila ng mga comps ay isang paraan upang matukoy ang halaga ng merkado nang hindi nagbabayad ng isang appraiser, ngunit gumamit ng mabuting paghuhusga. Dahil lamang sa pagbebenta ng katabing may ari ay hindi nangangahulugang ito ay comp," sabi ni Ryan Lundquist, may-ari ng isang appraisal company na nakabase sa Carmichael, California .
Kapag gumagamit ng mga comp upang matukoy ang halaga ng isang pag-aari, tiyaking gumamit ng isang diskarte na "mansanas sa mansanas": Maghanap para sa katulad na laki, lokasyon, kundisyon at mga pag-upgrade. Upang makapagsimulang mag-browse sa maramihang mga listahan ng Serbisyo sa Listahan, partikular para sa kamakailang mga benta at maghanap para sa kamakailang mga presyo ng listahan ng mga katulad na pag-aari kung kinakailangan. Tiyaking tinitingnan mo ang hindi bababa sa tatlong magkatulad na mga pag-aari bago gamitin ang paraan ng comps upang pahalagahan ang iyong pag-aari.
