Ang mga panginoong maylupa at nangungupahan ay nakikipag-ayos sa maraming uri ng mga lease sa komersyal na pag-aari. Ang tatlong pinaka-karaniwang mga gross, porsyento at triple net leases. Ang triple net lease ay kabaligtaran ng gross lease. Habang ang mga panginoong maylupa at nangungupahan ay maaaring isaalang-alang ang triple net bilang pinakahinahusay sa tatlong pag-upa, maaari itong mag-backfire sa isang mamahaling paraan, posibleng mapuksa ang dating kita.
Ano ang isang Triple Net Lease?
Ang triple net lease, na tinatawag ding "triple N," ay naglalagay ng responsibilidad sa nangungupahan para sa tatlong pagbabayad bilang karagdagan sa renta. Ang nangungupahan ay nagbabayad para sa pagpapanatili ng buwis, seguro at mga buwis sa pag-aari. Ang pag-aayos na ito ay maaaring may mga pakinabang para sa parehong partido, dahil ang renta ay karaniwang mas mababa sa ganitong uri ng pag-upa kaysa sa gross o porsyento na mga lease. Ang mas mababang upa ay ginagawang mas madali upang makahanap ng mga nangungupahan, kaya't ang may-ari ay mas malamang na magkaroon ng isang bakanteng gusali.
Ang Suliranin ng Pagpapanatili ng Building
Kung ang gusali ay nasa mabuting kondisyon, ang pagpapanatili ay kakaunti at ang mga benepisyo ng nangungupahan mula sa mas mababang upa. Kung ang gusali ay nasira, tulad ng nangangailangan ng isang bagong bubong, kung gayon ang may-ari ng bahay ay may kalamangan dahil wala siyang gastos sa pagpapanatili. Gayunpaman, ang senaryong ito ay nakasalalay sa nangungupahan na nagpapanatili ng pag-aari sa mabuting kondisyon.
Kung ang nangungupahan ay hindi nag-uulat ng pinsala sa gusali upang maiwasan ang pagbabayad ng mga nauugnay na gastos sa ilalim ng triple net lease, ang may-ari ay magkakaroon ng isang gusali sa isang masamang kalagayan. Maaaring kailanganin niyang gumamit ng mga kita mula sa mga bayad sa renta ng nangungupahan upang magbayad para sa pag-aayos.
Pinapataas ang Overhead ng Real Estate ng Nangungupahan
Sa isang triple net lease, ang mga nangungupahan ay dapat magdala ng seguro sa pag-aari. Bilang karagdagan, maaaring kailanganin nilang magbayad para sa anumang mga ibabawas sa patakaran pati na rin ang anumang hindi naseguro na pinsala. Dagdag ito sa mga gastos sa pag-aari ng nangungupahan.
Isinasaalang-alang ng mga kumpanya ng seguro ang maraming mga kadahilanan kapag nagpapasya kung anong rate ang sisingilin. Kung hindi kayang bayaran ng nangungupahan ang seguro, maaari niyang hayaan na mawala ang patakaran o pumili na huwag mag-file ng isang paghahabol. Kung mayroong matinding pinsala sa pag-aari at nag-file ng pagkalugi ang nangungupahan, ang may-ari ay maaaring walang tulong para sa pagbabayad.
Mga Isyu Tungkol sa Mga Buwis sa Ari-arian
Ang isang kawalan sa nangungupahan ay ang kanyang responsibilidad na magbayad ng mga buwis sa pag-aari. Maraming mga komunidad ang nagtataas ng mga pagsusuri sa pag-aari ng komersyo taun-taon, o tinaasan nila ang rate ng buwis bawat $ 1,000 na halaga, na nagreresulta sa isang mas malaking singil sa buwis para sa nangungupahan.
Dahil ang may-ari ay ang may-ari ng pag-aari, ang nangungupahan ay nakasalalay sa may-ari upang makipagkumpetensya sa isang mas mataas na pagsusuri. Gayunpaman, ang landlord ay maaaring hindi mag-abala sa pamumuhunan ng oras at gastos ng isang pribadong pagtasa upang paligsahan ang bagong appraisal, dahil hindi siya ang nagbabayad ng singil.
Maaari itong bumalik sa landlord kung magpasya ang nangungupahan na lumipat sa ibang lugar sa pagtatapos ng pag-upa. Ang may-ari ay kailangang magbayad ng mas mataas na singil sa buwis hanggang sa makahanap siya ng isang bagong nangungupahan, sa kondisyon na makakahanap siya ng isang handang magbayad ng mas mataas na gastos. Kung ang mga katulad na pag-aari ay mas mababa ang presyo, kung gayon ang may-ari ay maaaring ma-stuck sa isang bakanteng pag-aari.
Ano ang mga Kahalili?
Ang isang gross lease ay ang eksaktong kabaligtaran ng isang triple net lease. Dito, binabayaran ng may-ari ang gastos ng mga buwis sa pag-aari, insurance ng ari-arian at pagpapanatili ng gusali. Ang buwanang upa na sisingilin sa nangungupahan ay makabuluhang mas mataas upang sakupin ang mga karagdagang gastos. Minsan ang isang gross lease ay nagsasaad na ang nangungupahan ay dapat magbayad ng lahat ng mga utility.
Ang mga porsyento na lease ay mas kumplikado ngunit karaniwan sa mga shopping center. Maaari silang magtrabaho sa alinman sa apat na paraan: porsyento ng kabuuang benta, buwanang renta kasama ang porsyento ng kabuuang benta, mas malaki ang isang nakapirming buwanang upa o isang itinalagang porsyento ng mga benta o isang maliit na naayos na renta na may isang tiered porsyento ng mga benta.
Para sa parehong mga panginoong maylupa at nangungupahan, sulit na kumuha ng payo sa ligal at accounting upang malaman ang potensyal na pananagutan at anumang implikasyon sa buwis ng bawat istraktura ng pag-upa bago mag-sign sa may tuldok na linya.
